Mietminderung und Betriebskostenabrechnung

Zur Berücksichtigung einer Minderung der Miete bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung hat jetzt der Bundesgerichtshof Stellung genommen:

Dabei geht es insbesondere um die Frage, ob die einbehaltenen Minderungsbeträge ausschließlich auf die NettoKaltmiete oder aber auch anteilig auf die Betriebskostenvorauszahlungen anzurechnen sind.

Die Bruttomiete ist Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB. Dies gilt unabhängig davon, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden. Aus dieser Rechtsprechung ist nichts herzuleiten für die Frage, ob ein monatlicher Minderungsbetrag anteilig auf die Nettomiete und die monatliche Betriebskostenvorauszahlung anzurechnen ist.

Einer solchen Aufteilung des Minderungsbetrages bedarf es nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch nicht, um im Falle vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen etwaige Nachforderungen des Vermieters oder Guthaben des Mieters in der Jahresabrechnung der Betriebskosten unter Berücksichtigung der Minderung korrekt berechnen zu können. Da sich die Minderung, soweit sie gerechtfertigt ist, auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten bezieht, kann erst aufgrund der Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht. Dafür ist es unerheblich, ob und gegebenenfalls wie die monatlich einbehaltenen Beträge auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlung andererseits angerechnet werden. Dies verkennt die Revision und hat auch das Berufungsgericht verkannt ...

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