Ist Vermietung langfristig ein Verlustgeschäft?

Werden die Erhaltungspflichten nicht im Mietzins eingepreist, droht aus der Vermietung auch langfristig ein Verlustgeschäft zu werden.

Viel wurde in den letzten Jahren über die vom OGH 2006 ausgelöste Judikaturwende zu den Erhaltungspflichten bei Mietverträgen diskutiert. Zahlreiche juristisch gut begründete (zB von Andreas Vonkilch) oder mehr von Polemik getragene Stellungnahmen haben die unübersichtliche und uneinheitliche neue Ausgangslage beleuchtet. Doch abseits von juristischen Grabenkämpfen und berechtigten Appellen an den Gesetzgeber, diesem Possenspiel endlich ein Ende zu machen, bleibt für Vermieter eine brennende Frage: wie müssen Mietverträge gestaltet werden, damit die Vermietung auch in Zukunft eine adäquate Einkommensquelle darstellt? Zur Erinnerung: Ausgehend von der zu zweifelhafter Berühmtheit gelangten Klauselentscheidung vom 11.10.2006 (7 Ob 78/06f) hat der OGH mehrfach bestätigt, dass Vermieter – verkürzt dargestellt* – Erhaltungspflichten nicht mehr auf Mieter überwälzen können. Damit war Schluss mit der jahrzehntelangen Praxis, dass diese Erhaltungspflichten die Mieter treffen. Dass die dogmatische Begründung dafür auf sehr wackeligen Beinen steht, mag einschlägig damit befasste Juristen interessieren, hilft aber Vermietern nicht. Diese stehen nämlich nun vor dem Problem, diese geänderte Ausgangslage in den Mietverträgen adäquat berücksichtigen zu müssen.

Eingriff in bestehende Mietverträge Diese Rechtsprechung gilt nicht nur für neu abgeschlossene Mietverträge, sie gilt auch für bestehende Mietverträge. Sehenden (?) Auges hat der OGH in hunderttausende Mietverträge eingegriffen und deren wirtschaftliche Grundlagen geändert, ohne dass die Vertragsparteien dagegen etwas unternehmen können. Im Klartext: Auch bei einem 2006 schon abgeschlossenen Mietvertrag muss der Mieter die Erhaltungsmaßnahmen nicht mehr bezahlen ...

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