Neue Entscheidungen zu Mietverträgen

Wackeln nun auch Mietererhaltungspflichten bei Geschäftsraummieten? Fast fünf Jahre sind ins Land gezogen, seit der Oberste Gerichtshof in zwei Entscheidungen unter anderen die Überbindung der Erhaltungspflicht auf den Mieter als unzulässig beurteilt hat.

Die Abbedingung oder Überwälzung der gesetzlichen Erhaltungspflicht des Vermieters (geregelt in § 1096 ABGB), sei ein im Verbrauchergeschäft unwirksamer Gewährleistungsausschluss. Viel wurde geschrieben und judiziert. Im Vollanwendungsbereich des MRG wurde auf die Grenzen der Erhaltungspflicht des Vermieters gemäß § 3 MRG gepocht. Er hat nur die allgemeinen Teile des Hauses zu erhalten, ernste Schäden des Hauses im einzelnen Mietgegenstand zu beheben und erhebliche vom Mietgegenstand ausgehende Gesundheitsgefährdungen zu beseitigen. Auch der Mieter ist zur Instandhaltung gemäß § 8 MRG nur eingeschränkt verpflichtet. Es besteht also im Vollanwendungsbereich des MRG ein Graubereich, in welchem zunächst weder Vermieter noch Mieter erhaltungspflichtig ist – eine Pattsituation, die bis heute nicht hinreichend geklärt ist.

WENDE. Während die ersten Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes vornehmlich das Konsumentenschutzgesetz bemühten, um Erhaltungspflichten von Mietern zu Fall zu bringen, änderte sich die Judikatur seit letztem Jahr dahingehend, dass als maßgebender Prüfungsmaßstab der § 879 Abs 3 ABGB herangezogen wurde. Demnach ist eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung, die nicht eine der beiderseitigen Hauptleistungen festlegt, jedenfalls nichtig, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles einen Teil gröblich benachteiligt. In der Entscheidung 6 Ob 104/09a wurde damit eine Endrenovierungsverpflichtung eines Wohnungsmieters zu Fall gebracht ...

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