Der Grundstückskauf, die Umsatzsteuer und die Notarkosten

Die bei einem Grundstücksverkauf anfallende Umsatzsteuer ist seit der Änderung des Umsatzsteuergesetzes durch das Haushaltsbegleitgesetz 2004 nicht mehr Teil des Kaufpreises, wenn keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde. Ein Grundstückskauf und der dazu erklärte Verzicht des Verkäufers auf Umsatzsteuerbefreiung (§ 9 Abs. 1, Abs. 3 Satz 2 UStG) haben denselben Gegenstand.

Der von dem Notar als Geschäftswert für die Beurkundung des Grundstückskaufvertrages sowie für die Abgabe einer Notarbestätigung angesetzten Kaufpreis ist um die ggfs. hierin enthaltene Umsatzsteuer herabzusetzen. Denn die bei dem Grundstückserwerb anfallende Umsatzsteuer stellt keinen Bestandteil des von der Kostenschuldnerin zu entrichtenden Kaufpreises dar und bleibt daher für den nach § 20 Abs. 1 Satz 1 KostO zu ermittelnden Geschäftswert außer Betracht.

Allerdings handelt es sich nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei der Umsatzsteuer um einen rechtlich unselbstständigen Teil des vereinbarten bürgerlich-rechtlichen Entgelts, soweit die Parteien keine andere Vereinbarung getroffen haben. Das gilt auch dann, wenn der Käufer – wie hier die Kostenschuldnerin (§ 2 Abs. 1, § 15 UStG) – zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.

Diese Rechtsprechung bezieht sich indes auf Fälle, in denen – wie regelmäßig (vgl. § 13a Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG) – der Verkäufer im Verhältnis zur Finanzbehörde zur Entrichtung der Umsatzsteuer verpflichtet war. Nach den zum 1. April 2004 in Kraft getretenen Änderungen des Umsatz-steuergesetzes durch das Haushaltsbegleitgesetz 2004 schuldet nunmehr bei Umsätzen, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, der Käufer gegenüber der Finanzbehörde die Umsatzsteuer (§ 13b Abs. 2 Nr. 3, Abs. 5 Satz 1 UStG bzw. § 13b Abs. 1 Satz 1 Nr. 3, Abs. 2 Satz 1 UStG. Voraussetzung der Steuerpflicht ist, dass der Verkäufer auf die insoweit nach § 4 Nr. 9a UStG bestehende Steuerbefreiung verzichtet (§ 9 Abs ...

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