BGH: Formularmäßiger Kündigungsverzicht nur für 4 Jahre ab Vertragsschluss zulässig

Die Mietrechtsreform im Jahr 2001 brachte es mit sich, dass befristete Mietverträge seit dem nur unter Angabe eines anerkannten Befristungsgrundes abgeschlossen werden können. § 575 BGB nennt dazu ausdrücklich die Befristungsgründe des Eigenbedarfs und der wirtschaftlichen Verwertung.

Vermieter, die die strengen Voraussetzungen des Gesetzes an einen Zeitmietvertrag umgehend wollten, gingen in der Folge dazu über, sich von ihren Mietern den Verzicht auf ihr Kündigungsrecht für einen bestimmten Zeitraum unterschreiben zu lassen.

Der Bundesgerichtshof hat dieses Vorgehen auch in einem Formularvertrag für zulässig erachtet, wenn der Kündigungsausschluss beidseitig, also auch von Vermieterseite, erklärt wurde und die Dauer von 4 Jahren nicht überschreitet.

Diese Anforderungen an einen wirksam vereinbarten Kündigungsausschluss hat der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH jetzt (Urt. v. 08.12.2010 – VIII ZR 86/10) in einer für viele Mietverhältnisse bedeutsamen Entscheidung konkretisiert.

Gegenstand des Rechtsstreits war eine formularmietvertragliche Vereinbarung mit folgendem Wortlaut:

„Die Parteien verzichten in Übereinstimmung mit BGH-Urteil AZ. VIII ZR 27/04 wechselseitig auf die Dauer von 4 (vier) Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.“

Nach dem Wortlaut dieser Klausel verzichteten die Parteien für die Dauer von vier Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung, wobei eine Kündigung erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums zulässig werden sollte. Im Ergebnis sollte die Klausel also darauf hinauslaufen, dass das Mietverhältnis mehr als 4 Jahre laufen sollte, weil erst nach Ablauf der 4 Jahre die Kündigung mit ordentlicher Kündigungsfrist erklärt werden konnte ...

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