BGH: Wirksamkeit eines Haftungsausschlusses bei arglistiger Täuschung durch Unterlassen

In einem Urteil vom 12. November 2010 (V ZR 181/09) ging es um die Frage der Wirksamkeit eines Haftungsausschlusses bei arglistiger Täuschung durch Unterlassen, insbesondere um die Verteilung der Beweislast und den subjektiven Tatbestand einer arglistigen Täuschung.

Sachverhalt Mit notariellem Vertrag vom 4. Oktober 2006 kaufte Käufer K von Verkäuferin V für 85.000 € ein Hausgrundstück unter Ausschluss der “Gewähr für Fehler und Mängel”. Das Wohngebäude war im Jahr 1980 in Fertigbauweise errichtet worden. V war vor dem Vertragsschluss bekannt, dass in der Fassade Asbestzementplatten verarbeitet wurden. Sie teilten dies K jedoch nicht mit, obwohl zuvor ein Kaufinteressent wegen der Asbestbelastung von seinen Kaufabsichten abgerückt war.

Nach der Übergabe forderte K die V erfolglos unter Fristsetzung auf, die Fassade im Wege der Nacherfüllung zu sanieren. K verlangt nunmehr Schadensersatz in Höhe der mit 38.455,34 € veranschlagten Sanierungskosten. V bestreitet eine Einstandspflicht sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach.

Entscheidung des BGH / Lösung Nach § 444 BGB ist ein Gewährleistungsausschluss unwirksam, wenn ein Sachmangel arglistig verschwiegen wurde. Haben die Vertragsparteien einen Haftungsausschluss vereinbart, trägt K nach § 444 BGB grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Umstände, die den Arglisttatbestand ausfüllen, wozu bei einer Täuschung durch Verschweigen auch die fehlende Offenbarung gehört.

Handelt es sich bei der unterbliebenen Offenbarung jedoch um eine negative Tatsache (konkret: nicht aufgeklärt worden zu sein), kommen dem Käufer Erleichterungen nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast zugute. Wendet V gegen die behauptete arglistige Täuschung ein, er sei davon ausgegangen, K sei über den Mangel bereits aufgeklärt worden, trifft ihn auch insoweit eine sekundäre Darlegungslast ...

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