Die Wohnung über dem Vermieter

Der Bundesgerichtshof hat heute die Voraussetzungen der Kündigung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude präzisiert.

Die Beklagten in dem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Rechtsstreit sind Mieter einer Wohnung der Klägerin im hessischen Friedberg. Der Mietvertrag wurde im Jahr 2004 noch mit dem Voreigentümer des Hauses geschlossen, in dessen Obergeschoss sich die Wohnung der Beklagten befindet. Zu diesem Zeitpunkt war neben der Wohnung im Erdgeschoss auch eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss des Hauses, bestehend aus einem Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile und Bad, an Dritte vermietet. Als die Klägerin das Haus im Jahr 2006 erwarb, bestand das Mietverhältnis über die Kellerräume nicht mehr. Die Klägerin bezog zusammen mit ihrem Ehemann die Wohnung im Erdgeschoss und nutzt die Räumlichkeiten im Keller als zusätzliche Räume (Besucherzimmer, Bügel- und Arbeitszimmer).

Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis gestützt auf § 573a Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch ohne den ansonsten nach § 573 BGB erforderlichen Kündigungsgrund kündigen.

Die von der Vermieterin erhobene Räumungsklage wurde vom erstinstanzlich damit befassten Amtsgericht Friedberg abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin wurde vom Landgericht Gießen ebenfalls zurückgewiesen. Und auch der Bundesgerichshof gab den Mietern Recht und wies die gegen das Berufungsurteil des Landgerichts Gießen gerichtete Revision zurück:

Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend. Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht ...

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