BGH: Neues zur Mietminderung bei Wohnflächenunterschreitung

Wir hatten bereits in einem Artikel vom 30. Juni 2010 über zwei BGH Mietrecht Entscheidungen zum Thema „Mietminderung bei Wohnflächenunterschreitung“ vom 10.3.2010 (VIII ZR 144/09) und 23.6.2010 (VIII ZR 256/09) berichtet.

Zusammenfassen kann man diese beide Entscheidungen wie folgt: 1. Die Abweichung von einer als Beschaffenheit vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters stellt auch dann einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel dar, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine “ca.”-Angabe enthält.

2. Der relativierende Zusatz “ca.” rechtfertigt auch bei der Berechnung der Minderung keine zusätzliche Toleranzschwelle in Höhe von 5%.

In einem Urteil vom 10.11.2010 (VIII ZR 306/09) hatte sich nun der BGH mit der Frage zu befassen, ob eine Mietminderung auch dann in Betracht kommt, wenn der Vermieter in dem Mietvertrag ausdrücklich darauf hinweist, dass die im Vertrag angegebene Wohnungsgröße wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen soll.

«Vermietet werden … folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe rund 54,78 Quadratmeter beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.»

Ein Sachverständigengutachten ergab, dass die tatsächliche Wohnfläche bei 42,98 Quadratmeter zugrunde gelegt, d.h. die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Größe lag bei über 20 %.

Die Mieterin berief sich auf Mietminderung wegen Flächenunterschreitung und erklärte gegenüber dem Vermieter die Aufrechnung gegen einen Anspruch rückständiger Mietzahlungen mit einem angeblichen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten ...

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