Umlage der Wasserkosten nach erfasstem Verbrauch

§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im – vom Gesetz vorausgesetzten – Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt.

In einem Formularmietvertrag hält die Klausel

“Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt).”

der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, weil sie die Grenze der Zulässigkeit einer Umlegung auch der Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachtet.

Die Klausel unterliegt der Inhaltskontrolle. Sie wäre gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB der Inhaltskontrolle entzogen, wenn sie den Inhalt des § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB über die Umlegung verbrauchsabhängiger Betriebskosten lediglich deklaratorisch wiedergäbe. Das ist aber nicht der Fall. Die Klausel bestimmt, dass die Grundgebühr der Kaltwasserversorgung nach dem gleichen Maßstab umzulegen ist wie die Kosten des erfassten Wasserverbrauchs. Das ist in § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB nicht – wie in der Klausel – zwingend vorgeschrieben. Die Klausel enthält damit keine bloß deklaratorische Wiedergabe des Gesetzesinhalts ...

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