Die Wohnung für den Erbbau-Mitberechtigten

Überlässt der eine von zwei Erbbauberechtigten eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks dem anderen Erbbauberechtigten eine der Wohnungen ge-gen Entgelt, handelt es sich regelmäßig um einen Mietvertrag.

Gegenstand eines Mietvertrages ist die entgeltliche Überlassung (Nutzung) einer beweglichen oder unbeweglichen Sache. Diese Voraussetzung ist aber erfüllt, wenn der eine Erbbauberechtigte dem anderen Erbbauberechtigten eine Wohnung des Mehrfamilienhauses gegen ein monatliches Entgelt überlässt. Dem steht nicht entgegen, dass im Vertrag – vor dem Hintergrund, dass beide Erbauberechtigte des Grundstücks sind, auf dem sich die Wohnung befindet – von einer Vermietung der “ideellen Hälfte des Erdgeschosses” die Rede ist. Der Hinweis auf die Vermietung der ideellen Hälfte hat ersichtlich steuerliche Hintergründe, weil die Finanzbehörden die Überlassung gemeinschaftlichen Eigentums an einen Miteigentümer steuerrechtlich (nur) insoweit als Mietverhältnis anerkennen, als die Nutzung über den Miteigentumsanteil hinausgeht. Dies ändert aber nichts daran, dass der eine Erbbauberechtigte nach dem Vertrag (weiter) in der Erdgeschosswohnung wohnen sollte und dass somit Gegenstand des Vertrags die Überlassung einer Wohnung gegen Entgelt ist.

Die gleichzeitige Stellung als Erbbauberechtigter zu ½ steht der Annahme eines Mietvertrags gleichfalls nicht entgegen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt vielmehr mit der Überlassung eines gemeinschaftlichen Grundstücks an einen der Miteigentümer regelmäßig ein Mietvertrag zustande. Für die entgeltliche Überlassung eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks oder – wie hier – einer Wohnung in dem darauf errichteten Mehrfamilienhaus an einen der Erbbauberechtigten gilt nichts anderes ...

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