Annahmefristen bei Grundstückskaufverträgen

Bei vielen Bauherrenmodellen hat es sich eingebürgt, dass das Vertragsangebot durch den Käufer und die Annahme durch den Verkäufer des Grundstücks (oder der Eigentumswohnung) getrennt beurkundet wird, wobei sich der Verkäufer meist eine lange, mehrere Monate umfassende Annahmefrist vorbehält, damit er die (seine Herstellungspflicht begründende) Annahme erst zu erklären braucht, wenn in dem Gesamtprojekt der Verkauf aller Einheiten gesichert ist. Diese Praxis hat der Bundesgerichtshof jetzt zumindest insoweit beendet, als dass die Annahmefrist für den Verkäufer maximal vier Wochen betragen darf:

Bei finanzierten und beurkundungsbedürftigen Verträgen, deren Abschluss eine Bonitätsprüfung vorausgeht, kann der Eingang der Annahmeerklärung regelmäßig innerhalb eines Zeitraumes von vier Wochen erwartet werden (§ 147 Abs. 2 BGB).

Zwar kann die Verwendung unwirksamer Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu einer Haftung nach den Grundsätzen eines Verschuldens bei Vertragsschluss führen; von dem Schutzzweck der Regelung des § 308 Nr. 1 BGB erfasst sind jedoch nur solche Schäden, die gerade und lediglich durch die überlange Bindung des Vertragspartners verursacht worden sind.

Die Qualifizierung eines Verhaltens als schlüssige Annahmeerklärung setzt grundsätzlich das Bewusstsein voraus, dass für das Zustandekommen des Vertrages zumindest möglicherweise noch eine Erklärung erforderlich ist.

Nach Ablauf dieser vierwöchigen Frist kommt es nicht mehr zu einer wirksamen Annahme des vom Kunden unterbreiteten Vertragsangebots, auch wenn der Initiator die Annahme noch innerhalb der (längeren) vertraglichen Frist erklärt hat. Die Klausel über die (längere) Bindungsfrist ist jedoch, so der Bundesgerichtshof, nach § 308 Nr. 1 BGB unwirksam. Gemessen an den dann nach § 306 Abs. 2 BGB eingreifenden Vorgaben des § 147 Abs. 2 BGB ist die Annahme zu spät erklärt worden ...

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