Verschwiegene Kickback-Zahlungen beim Vertrieb geschlossener Immobilienfonds

Empfiehlt eine Bank ihrem Kunden die Zeichnung eines geschlossenen Immobilienfonds, so kommt zwischen der Bank und ihrem Kunden stillschweigend ein Beratungsvertrag über die Anlage zustande, nicht nur ein Vermittlungs- oder Auskunftsvertrag. Der Mitarbeiter der Bank und der Bankkunde sind in Verhandlungen über frei gewordenes Kapital getreten, wobei der Bankberater die Anlage vorstellte und den Bankkunden bei seiner Entscheidung unterstützte.

Ein Beratungsvertrag kommt dann stillschweigend zustande, wenn entweder der Anleger an die Bank oder der Berater der Bank an den Kunden herantritt, um über die Anlage eines Geldbetrages beraten zu werden bzw. zu beraten und das Beratungsgespräch tatsächlich aufgenommen wird. In dem jetzt vom Oberlandesgericht Stuttgart entschiedenen Fall stellte der Bankberater dem Bankkunden das Projekt anhand des Emissionsprospekts vor und unterstützte den Kunden bei seiner Entscheidung. Damit ist ein Beratungsvertrag zustande gekommen.

Aus dem Beratungsvertrag hatte die Bank die Pflicht zur anleger- und objektgerechten Beratung. Dazu gehört auch die Prüfung des Emissionsprospekts. Eine Bank genügt dieser Pflicht zur Prüfung der Anlage nicht dadurch, dass sie eine Plausibilitätsprüfung des Emissionsprospekts vornimmt. Dies wäre allenfalls bei Vorliegen eines reinen Auskunftsvertrages ausreichend.

In Bezug auf das Anlageobjekt muss sich die Beratung auf diejenigen Eigenschaften und Risiken beziehen, die für die jeweilige Anlageentscheidung wesentliche Bedeutung haben oder haben können. Für den Umfang der Beratungspflicht ist insbesondere von Bedeutung, ob die beratende Bank das Anlageobjekt in ein von ihr zusammengestelltes Anlageprogramm aufgenommen hat und sie dies zur Grundlage ihrer Beratung gemacht hat. Im konkreten Fall hatte die Bank den Fonds in ihr Anlageprogramm aufgenommen, folglich musste sie die Anlage mit banküblichem kritischen Sachverstand prüfen ...

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